החוק בישראל קובע מקרים מסוימים שבהם מי שמוכר דירה חייב לשלם מס שבח. אך כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה החוק המקורי משנת 1963 'חוק מיסוי מקרקעין'. מה מוגדר 'מקרקעין' על פי חוק? 'קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים וכן דירות חדשות ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע'.
בשנת 2014 בוצע סדר-חוקתי מחדש בכל הקשור למס שבח, וגם לגבי הזכאות לפטור ממנו במצבים מסוימים. אז קודם כל, מה זה מס שבח? זהו מס שמתייחס לרווח-ההון שמוכר הנכס הרוויח ממועד המכירה עד מועד הקניה-בפועל. המילה 'שבח' מבטאת כאן את הרווח, את ההשבחה שהנכס זכה לה ושהבעל הנכס הרוויח ממנה. כלומר, את מחיר הדירה או את ערך הנכס שעלו בפרק הזמן שבין האחזקה בנכס על ידי המוכר, לבין מכירתו על ידי המוכר לקונה-הבעלים 'החדש'. (כולל הצמדה למדד) מי שבבעלותו מספר נכסים והוא רוצה למכור חלק מהם או את כולם ישלם מס שבח על פי חישוב אחר, שמוגדר 'ליניארי', כמפורט בחוק.
גובה מס שבח – 25% מרווח ההון על הנכס
אז עכשיו אחרי שהבנתם מהו מס שבח, ושמי שמשלם אותו הוא מוכר הנכס, בטח תרצו לדעת כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה. ובכן, מס שבח עומד על 25% מערך השבח נטו שנוצר על הנכס בעת מכירתו. כלומר, 25% מתוך רווח-ההון. ישנם מקרים בהם ישולם רק 20% מרווח-ההון מס שבח. חשוב לדעת שנכס שיש בו זכויות בנייה או נכס שבוצעו בו הרחבות בנייה ותוספות למיניהן יושפע בשל כך לעניין מס שבח. משום שבוצעה בו השבחה ושהרווח-ההוני עליו עלה בזכות כך, מן הסתם. מס שבח יש לשלם תוך 60 יום מביצוע העסקה.
כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה ומתי יש פטור ממס שבח
בעבר היו זכאויות לפטור ממס שבח במקרה של דירה שנתקבלה בירושה ואפילו דירה מקבלן המשווקת במסגרת פרויקטים חדשים ובמקרה של דירה שחלפו ארבע שנים מרכישתה בת מכירתה-מחדש. הרפורמה שבוצעה בתחום בשנת 2014 כאמור ביטלה הרבה מצבי פטור ממס שבח שניתנו בעבר כמעט אוטומטית. בחוק עדיין ניתן פטור ממס שבח בתנאים מסוימים למי שיש בבעלותו 'דירת מגורים מזכה' כדירה פרטית בחכירה או בבעלות (לא בבעלות חברה עסקית) ואשר שימשה לפחות במחצית-משיטחה בארבע השנים האחרונות למגורים.
פטור ממס שבח יינתן גם לבעל דירה אשר ביצע קניית דירה וזוהי דירתו היחידה והוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים עד למכירתה. מצב נוסף בו ניתן לקבל פטור ממס שבח הוא מצב שבו בעל נכסים מוכר שתי דירות ביחד, למטרת רכישת דירה מקבלן או אחרת. גם קבלת דירה בירושה בהעברתה בין אחים בתוך המשפחה, בנסיבות מסוימות, תהיה פטורה ממס שבח. יש גם מקרים של הקטנת מס שבח בעקבות 'הפסד פירותי' או בעקבות 'פריסת הכנסה', ומצבים אלו כמובן מפורטים בספר החוקים. יש לציין שגם תושב חוץ שימכור דירתו בארץ ישלם מס-שבח כחוק.
כנסו לאתר של רשות המיסים
באתר של רשות המיסים תמצאו מידע מפורט ומעודכן בכל הקשור למס שבח, לתשלום שלו בפועל ולקבלת פטור ממנו. יש באתר גם מחשבון וסימולטור לחישוב מס שבח על פי נתונים אישיים קונקרטיים. אם יש לכם עורך-דין שמייעץ לכם בתהליך מכירת הנכס שלכם או שתרצו לדעת כמה לוקח עורך דין בקניית דירה, מומלץ לברר לפני ולהטיל עליו את המשימה של חישוב המס ולקבל תדרוך מולכם לקידום ביצוע התשלום כחוק.
