שטח דירה אמור להיות נתון ברור שמחושב על פי קריטריונים ברורים וחד-משמעים. אבל מסתבר שזה לא בדיוק כך ושיש מספר אופציות לשאלה של איך מודדים שטח דירה. אז בשביל לעשות קצת סדר בבלאגן, כדאי להיצמד למה שנקבע בחוק-המכר בשנת 2006 כשיטה למדידת שטח נכס. על פי חוק-המכר שטח דירה הוא שטח 'פלדלת' (כלומר: מהדלת של הדירה פנימה, ללא השטחים המשותפים) והוא נמדד על פי כל מה שנמצא בתוך השטח שבין קירות הדירה, ללא השטחים החיצוניים. בשיטה זו לא נכללים, למשל, השטחים הבאים: שטחים שגובה התקרה שלהם כפול, שטחי המרפסות, המחסנים, חדרי המדרגות, וכדומה.
כיום, בכל הסכם מכירת דירה המוכר/הקבלן מחויב לצרף את תכנית הדירה לחוזה-המכר. לנכסים ישנים וגם חדשים יש גם 'תשריט דירה', ויש לדעת שגם בו לא תמיד נתוני שטח הדירה מדויקים או תואמים את שיטת ה'פלדלת' החדשה. בכל אופן, הוא חייב להיות מצורף לחוזה המכר.
חוק המכר קבע: שטח נטו 'פלדלת'
למרות שחוק המכר מבהיר את שיטת מדידת שטח הדירה, עדיין מקובלות בציבור שיטות נוספות, כגון: מדידת 'שטח נטו' של הדירה שמוגדר לפעמים 'שטח ריצפה' או שיטה נוספת, שלפיה כן מחשבים בשטח הדירה את שטחם של מחצית הקירות החיצוניים.
חשוב להבהיר שמרפסות ומחסנים לא נמנים עם שטח הדירה עצמו, אך הם כן 'קניין הנכס' וחלק מובהק בעסקת הנכס. היום נהוג לציין גורמים אלה כ'הצמדות'. גם חניה בטאבו לצורך כך מוגדרת 'הצמדה' והינה חלק אינטגרלי בעסקת המכר של הדירה. היום במרבית מחוזי- המכר ניתן לראות סעיפים המגדירים כך: "שטח הדירה הוא (איקס) מטר רבוע שטח עיקרי + ממ"ד + שטחי שירות".
בעבר היו מקובלות שיטות 'הברוטו' וה'נטו' לחישוב שטח-דירה. מה הן בעצם 'אמרו'? שיטת הברוטו היא שיטת מדידה נפוצה בעיקר בבתים משותפים, לפיה שטח הדירה נמדד יחד עם שטחי הקירות המשותפים והשטחים הציבוריים. שיטת הנטו היא שיטת מדידה שבאמצעותה היה נהוג למדוד דירות בעבר, לפיה רק שטחים שאליהם ניתן להגיע פיזית בפועל היו נחשבים שטח הדירה הרשמי ומחויבים בארנונה.
אז עם כל השיטות מהעבר ומהיום, איך מודדים שטח דירה? לפי פסיקת בית המשפט כיום זו חובה לנקוט בשטח-נטו של הדירה, כפי שנכתב בחוק: "על המוכר חלה החובה לציין במפורט את שטח הדירה במונחי נטו".
חשוב לבדוק מהו שטח הדירה בנסח טאבו
שטח הדירה מופיע, כמובן, בנסח טאבו של הדירה, שהוא סוג של 'תעודת זהות' של כל נכס ברשות המקרקעין. יש לדעת שגם שיטות חישוב שטח הדירה לצורך רישום בנסח טאבו השתנו מאוד עם השנים. בעבר, למשל, בעת מדידה לפני קניית דירה לא היה מקובל להכניס לחישוב שטח הדירה מרפסות חיצוניות או שטחים שמתחת לקירות החיצוניים של הדירה. שטחים אלה, שלא נספרו בעבר, יכולים להוסיף לדירה שטח של כ- 15%-30% בנוסף לשטחה בלעדיהם, כמובן שבדירות המשווקות במסגרת פרויקטים חדשים או במקרה של דירות חדשות היתרון הזה לא לטובתכם.
גם בסוגיית חישוב שטח דירה לצורך חיוב ארנונה יש מספר שיטות, ואפשר לומר שכל רשות מקומית/עירייה בוחרת בשיטה משלה. יש עיריות שמחשבות חצי משטח המרפסת, יש עיריות שלא מחשבות את שטח המרפסת כלל. בכל מקרה, על גבי טופס הארנונה תמיד יופיע שטח הדירה במ"ר.
מומלץ להיעזר במודד מוסמך
אם תשאלו אותנו לסיכום איך מודדים שטח דירה, לדעתנו מומלץ להיעזר לשם כך במודד מוסמך. לפני שרוכשים דירה מקבלן או דירה חדשה או משומשת ולפני שנותנים הצעת-מחיר על נכס כלשהו חשוב שאיש מקצוע יבצע מדידה פיזית של הנכס. נכון, זה עולה כסף, אבל זה גם יכול לחסוך לכם הרבה כסף, וזה שווה כל שקל. מודד מוסמך הוא בדרך-כלל גם שמאי, ומדידת שטח הדירה בעזרתו יכולה לתת תוצאות מדויקות ואמינות יותר של שטח הנכס, וזה יוכל להוזיל לכם את המחיר וכך גם המשכנתא תוזל וכו' יש לזה גם משמעות קריטית לגבי תמחור הדירה. אם המודד ימצא, למשל, ששטח הדירה קטן מהשטח שנאמר/הוצהר על ידי המוכר/הקבלן/המתווך, הרי שיש לקחת זאת בחשבון ולהוריד את המחיר בהצעת המחיר שבכוונתכם להציע עבור הנכס. כנראה שמי שאמר 'שטחים תמורת שלום' היה יצירתי…לנו יש גם שטחים וחישובי-שטחים תמורת דירה. אם אתם מחפשים מודד מומחה צרו איתנו קשר ונדאג שתהיו מרוצים.
