רוב האנשים שרוצים לקנות דירה בארץ לא יכולים לעשות זאת מכספם הפרטי בלבד, ורוכשים את דירת חלומותיהם ביחד עם גוף מלווה, לרוב הבנק. המשכנתא, ההלוואה המיוחדת למטרת רכישת דירה להשקעה או למגורים, היא חוזה ארוך טווח בינינו לבין הבנק שמאפשר את הגשמת החלום וקניית הנכס היקר הזה אם זה דירה מקבלן או דירה קיימת יד 2. משכנתא היא הלוואה שלוקחים מהבנק בתמורה לשעבוד הדירה. מטרת ההלוואה היא כמובן להיות בעל הנכס בעתיד, עם סיום תשלום המשכנתא, ולצורך כך חשוב לבחון היטב באיזו הלוואה תוכלו לעמוד. בכל מקרה, כדי להבטיח שתוכלו לעמוד בתשלומים, לא רצוי להתחייב לתשלום חודשי גבוה מ-20% מהמשכורת.
החזר המשכנתא בנוי ממרכיב הקרן (סכום ההלוואה שנלקח) ומרכיב הריבית.
אילו סוגי משכנתא קיימים?
משכנתא צמודה בריבית קבועה:
משכנתא זו נושאת ריבית קבועה שלא משתנה במשך כל תקופת ההלוואה. ההחזר החודשי (ריבית וקרו) צמוד למדד ולכן יכול להשתנות, ובמצב של אינפלציה סכום החוב עלול לעלות. היתרון הוא שסיכוני האינפלציה אינם חלים על הריבית. מתי כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה? כאשר בעת לקיחת ההלוואה הריבית במשק נמוכה, וההערכה היא שלא תרד. המסלול מקבע מחיר נמוך לתקופה ארוכה, וגם אם הריבית תעלה הלווה ישלם ריבית נמוכה יותר. הסיכון במסלול זה חוסר הגמישות: אם הריבית תרד למרות ההערכות, הלווה יפסיד (במצב כזה, אם הלווה ירצה לשנות את המסלול, הבנק יגבה ממנו קנס על פירעון מוקדם).
משכנתא צמודה בריבית משתנה:
בהלוואה זו, אחת לתקופה מסוימת קבועה מראש, הריבית משתנה לפי גובה המדד בתאריך השינוי. כל נקודה כזו היא גם פתח לפירעון מוקדם או שינוי תנאי ההלוואה. היתרון במסלול זה הוא הגמישות. החיסרון הוא חוסר הוודאות לגבי ערך הריבית בנקודות השינוי.
משכנתא עם ריבית צמוד למדד
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה:
בריבית שמשכנתא זו אין הפתעות – התשלומים נקבעים מראש ואינם משתנים. הריבית במסלול זה צפויה ולא נתונה לשינויים, והחיסרון הוא שהיא גבוהה לרוב, אין לה נקודת יציאה ועמלת הפירעון המוקדם גבוהה.
משכנתא בריבית משתנה (לא צמודה למדד):
הריבית משתנה בכל נקודות הזמן שנקבעו בחוזה – עולה או יורדת לפי הגובה שלה בתאריך השינוי (שינוי המדד לא ישפיע עליה). היתרון במסלול זה הוא הגמישות והיכולת להחליף מסלול בנקודות השינוי. החיסרון הוא שהריבית גבוהה יחסית ואין ודאות לגבי לגבי מצבה בנקודות השינוי.
משכנתא בריבית הפריים (משכנתא שקלית לא צמודה למדד):
במסלול זה הריבית משתנה בכל חודש, על פי ריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל. היתרון במסלול זה הוא שבתנאי ריבית נמוכים מאוד, הריבית המשולמת נמוכה מאוד, ואם הריבית עולה, אפשר להמיר את המסלול במסלול אחר. החיסרון במשכנתא הוא שאם הריבית עולה, התשלום עלול להיות גבוה יותר.
מט"ח במשכנתאות
משכנתא צמודה למט"ח (לדולר או למטבע חוץ אחר):
מסלול זה מושפע מערך המטבע שנבחר. אם ערך המטבע יעלה הלווה יפסיד ולהיפך.
משכנתא במסלול גרייס:
מסלול שמאפשר להפחית או לדחות את ההחזרים החודשיים בתחילת תקופת התשלומים. משכנתא זו נוחה כאשר המשכורת של הלווה נמוכה ועתיד לגדול, אך החיסרון שלה הוא שככל שהקרן יורדת לאט יותר, הרווח של המלווה גדל, משום שככל שהלווה מחזיר יותר בתחילת ההלוואה, סך התשלום עבור ההלוואה יורד.
הלוואת בלון:
הלוואה שמספקת מימון ביניים עד לשחרור כספים אחרים, ומאפשרת פירעון נוח בהתאם לאפשרויות הלווה.
